ab‘ ovo-Tipps um Grunderwerbsteuer zu sparen

Die aktuellen Immobilienpreise sind hoch und die Erwerbsnebenkosten schlagen ordentlich zu Buche. Teilweise belaufen sie sich auf 15% und mehr des eigentlichen Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Bestandteil dieser Nebenkosten.

Nun stellt sich die Frage, ob die Grunderwerbsteuer reduziert werden kann und wenn ja, wie.

1. Einrichtungsgegenstände herausrechnen

Grunderwerbsteuer wird auf das Grundstück und all jenes, was untrennbar damit verbunden ist (z. B. das Gebäude), erhoben. Das bewegliche Inventar wie z. B. die Sauna oder die normale Einbauküche unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.

Bauten, die fest mit dem Grund- und Boden oder dem Gebäude verbunden sind, wie z. B. Carport, Fahrrad -und Geräteschuppen, Gartenhaus, Kamin, Außenrollläden, mindern die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage nicht. Bei diesen Bauten handelt es sich nicht um bewegliches Inventar.

ab‘ ovo-Tipp:

Treffen Sie im Kaufvertrag realistische Aufteilungen für das Grundstück und das Gebäude, sowie das bewegliche Inventar. Für das bewegliche Inventar fällt dann keine Grunderwerbsteuer an.

Ggf. fordert das Finanzamt eine Aufstellung des erworbenen beweglichen Inventars mit Angabe des ursprünglichen Anschaffungsdatums und des Neupreises an. Insofern sollte man bei der Bewertung des beweglichen Inventars nicht übertreiben.

Wenn Sie die Immobilie finanzieren, halten Sie bitte vorab Rücksprache mit Ihrer Bank ob der durch bewegliches Inventar reduzierte Kaufpreis für das Grundstück und das Gebäude einen Einfluss auf den Darlehenszins hat.

2. Geringe Grundstückserweiterungen

In § 3 Nr. 1 GrEStG ist die sogenannte Kleinstbetragsregelung verankert. Wenn Sie ein paar Quadratmeter von Ihrem Nachbarn zur Vergrößerung Ihres Grundstücks erwerben, bleibt dieser Kauf von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn der Kaufpreis 2.500,00 Euro nicht übersteigt. Hierbei handelt es sich um eine Freigrenze. Wenn der Kaufpreis über 2.500,00 Euro liegt, wird der gesamte Vorgang grunderwerbsteuerpflichtig.

3. Grundstück separat erwerben

Erwerben Sie ein unbebautes Grundstück und errichten Sie danach das Gebäude, sparen Sie die Grunderwerbsteuer auf das Gebäude.

Allerdings ist hier Vorsicht geboten. Das Finanzamt geht von einem einheitlichen Vertrag aus, wenn zwischen dem Grundstücksverkäufer und dem Bauunternehmen, welches das Gebäude errichtet, eine personelle, inhaltliche, gesellschaftsrechtliche oder anderweitige Verbindung besteht.

Es muss also zunächst der Grundstückskaufvertrag abgeschlossen werden. Das Gebäude errichtet dann ein Bauträger, der nichts mit dem Grundstücksverkäufer zu tun hat, bzw. kann der Neubau auch in Eigenleistung errichtet und einzelne Gewerke frei vergeben werden.

ab‘ ovo-Tipp:

Wenn Sie Eigenleistungen zum Bau des Gebäudes erbringen, beziffern Sie diese Eigenleistungen bereits in den Verträgen genau. Auf Eigenleistungen wird ebenfalls keine Grunderwerbsteuer fällig.

Um sicherzugehen, dass Grundstücksverkäufer und Bauträger nicht in schädlicher Weise miteinander verbunden sind, ist es empfehlenswert eine Schadenersatzklausel im Bauvertrag aufzunehmen.

4. Informieren Sie das Finanzamt bei Kaufpreisreduzierungen

Der Grunderwerbsteuerbescheid berücksichtigt für die Steuerberechnung den ursprünglich vereinbarten Kaufpreis. Treten nachträglich Sachverhalte wie z. B. Mängel auf, die Sie zur Reduzierung des Kaufpreises berechtigen, kann auf Antrag gegenüber dem Finanzamt auch die Grunderwerbsteuer reduziert werden.

5. Instandhaltungsrücklage

Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, entfällt auf diese ein Teil der gebildeten Instandhaltungsrücklage nach WEG. Nach bisheriger Auffassung der Finanzverwaltung entfiel auf die Instandhaltungsrücklage keine Grunderwerbsteuer, wenn die Rücklage im Kaufvertrag angegeben wurde.

Mit Urteil vom 16.09.2020 (AZ. II R 49/17) entschied der BFH allerdings, dass beim Erwerb von Teileigentum oder Wohnungseigentum der vereinbarte Kaufpreis für die Berechnung der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage zu mindern ist. Das Urteil ist anzuwenden auf Notarverträge, welche nach der Veröffentlichung des Urteils im Bundessteuerblatt geschlossen werden.

6. Vermietung und Einkommensteuer

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Anschaffungskosten Grundstück und Gebäude. Der auf das Gebäude entfallende Teil wird bei Vermietungseinkünften abgeschrieben und mindert damit die Einkünfte aus Vermietung und dadurch die Einkommensteuer. Dies gilt auch, wenn es sich um ein betrieblich genutztes Objekt handelt.

7. Scheidung / Aufhebung der Lebenspartnerschaft

Wenn bei Scheidung von Ehegatten oder Aufhebung der eingetragenen Lebenspartnerschaft i. S. d. Lebenspartnerschaftsgesetzes ein Ehegatte bzw. Lebenspartner die Hälfte des Grundstücks des anderen Ehepartners bzw. Lebenspartners erwirbt ist dieser Vorgang nach § 3 Nr. 5 bzw. 5a GrEStG steuerbefreit.

ab‘ ovo-Tipp:

Wenn Sie den Kauf oder Verkauf von Grundstücken, Gebäuden oder Eigentumswohnungen planen, halten Sie vorab Rücksprache mit Ihrem steuerlichen Berater, um auch die steuerlichen Sachverhalte optimal zu gestalten.